Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Кто и как определяет реальную цену на недвижимость

Недвижимость была и есть основным средством инвестирования заработанных денег российских граждан. Средством далеко не лучшим с точки зрения доходности и ликвидности, но самым надежным с точки зрения владения. Рисков в России у недвижимости меньше чем у иностранной валюты и ценных бумаг. Недвижимость в долларовых ценах показывает даже отрицательную динамику. Однако недвижимость имеет и инвестиционные недостатки – низкая ликвидность, зависимость по цене от других объектов.

Себестоимость +рентабельность. При покупке или продаже важно точно определить цену недвижимости будь то квартира или дом. Казалось бы чего проще при продаже новостроек. Есть себестоимость, есть плановая рентабельность, составляющая коммерческих расходов (маркетинг, реклама, продажа) и цена получается. Но это уже не работает. Спрос упал.

Кадастровая стоимость недвижимости - ни коим боком с рыночной не связаны. Зачастую кадастровая стоимость недвижимости кратно выше реально рыночной цены.

Цепочка цен. Другой способ определения недвижимости характерен отчасти для вторичного рынка. Например, семья хочет продать однокомнатную квартиру и переехать в тешку. И имеет возможность взять ипотеку на 1 миллион плюс 450 тысяч рублей госдподдержки. А трешка стоит 3 миллиона. Сколько будет просить семья продающая однушку? Правильно – около 1 млн 600 т.р. Чтобы купить трешку. Будет трешка стоить 5 миллионов. Значит будут просить 3 млн 600 т.р. Цены на рынке недвижимости во многом зависят от потребностей и возможностей тех, кто улучшает жилищные условия. От того сколько они могут взять ипотеку, скопили денег на доплату. Они ставят цену на свою недвижимость в зависимости от цены нового жилья. И если новое жилье растет в цене, например в новостройке и вторичный рынок растет. А мы видели, что с 2018 года застройщики поднимали цены весьма бодро. Но при этом реально располагаемые доходы населения не росли. Вслед за ним шагает и рынок вторичной недвижимости. И получается замкнутый круг. Причем вторичная недвижимость догоняет новостройки. И если рынок новостроек уже рухнул, то вторчика догонит в 2020 году, прогноз на который неутешительный: падение цен и количества сделок.

Так кто же определяет истинную цену недвижимости? Рынок. Покупатель. Рыночная цена – это цена за которые реально продаются аналогичные объекты. Все остальное – это желание и хотелки. На Авито, Циане и прочих сервисах цены увеличены от реальных на 10-25%. Поэтому подобные объекты могут продавать по году и более. Чем грозит долгая продажа я объясню в одной из последующих статей. Чтобы быть максимально точным с определением цены желательно иметь доступ к данным или иметь знакомого риэлтора, который поделится сведениями о реальных сделках. В этом плане Сбербанк находится в выгодном положении со своим порталом Домклик, поскольку имеет огромную статистику.

На коммерческую недвижимость ценнообразование еще веселей - там застройщик как правило считает, что покупатели и арендаторы должны быть ему по гроб благодарны. Однако это не так и видим как в регионах цена коммерческой недвижимости уже пошла вниз. Но застройщик все равно стоит на своем.

Практический вывод. Продавцы сейчас не в лучшем положении, поэтому вы можете идти и смело выбивать скидку что у продавцов вторички, что у застройщиков. Денег на рынке все меньше и меньше, поэтому даже застройщики уступают очень серьезно. У застройщика больие масштабы и большие проблемы. Сейчас застройщики держат цены и пока они держат цены, то и вторичка стоит. Застройщики начнут снижать цены, но вторичка может и не доганть по скорости и тогда мы увидим множество дефолтных квартир, которые можно будет купить в половину цены, но это уже другая история.

А как вы определяете цену недвижимости: по собственным хотелкам или по тому как продают соседи?
Buy for 30 tokens
Я уже публиковал о своей попытки воспользоваться кредитными каникулами от «Альфа Банка» по кредитной карте. У меня не срослось – карта была больше лимита в 100 тысяч рублей. У меня кредитная карта «Альфа Банка». И я допустил просрочку платежа. И понеслись звонки из отдела взысканий по поводу…

Как торговые сети заставляют тратить деньги: спонтанные покупки

Как бывший директор по маркетингу продолжаю препарировать маркетинговые уловки бизнеса. В этот раз о важнейшем трюке маркетинга по сравнению с которым манипуляции с ценниками в «Магнитах», «Пятерочках», «Дикси» и прочих (читай пост «Подклад» - способ обмана покупателей в «Магните») просто детские игрушки. Этот принцип использует вся торговля, но крупные сети возвели его на космический уровень, позволяющий вытащить из вашего кошелька дополнительные деньги на ненужные вам вещи.

Этот трюк стар как мир и он называется – спонтанные покупки, которые вы совершаете спонтанно, под воздействием импульса, как правило эмоционального. Это не только покупки продуктов, одежды, обуви, косметики и прочего. Это и покупка очень дорогих вещей, в том числе и недвижимости.

Collapse )

3 причины по которым риэторы продают несуществующие квартиры и дома

Продолжаю публиковать способах манипулирования в разных сферах бизнеса. Наступила пора такой важной темы как недвижимости. Тема мне знакома уже лет как десять. Напомню, что в настоящее время я все еще являюсь директором по маркетингу одной из крупнейших строительных компаний Юга России. Работал с застройщиками, которые входят в ТОП5 крупнейших строительных компаний всей страны. И опыта взаимодействия с риэторами у меня предостаточно. Более того, в качестве главного по рекламе и маркетингу сам обучал риэлторам полезным вещам в области продвижения.
Риэлторского сообщество – это сообщество профессионалов. Я бы не назвал их благородными, поскольку это сфера, в которой крутятся большие деньги и много искушений. И поэтому значительная часть риэлторов идет на всевозможные трюки, которые считаю непримелемыми. Среди риэлторских трюков на первом месте стоит очень простой – размещение на досках объявлений не существующих объектов недвижимости или существующих, но с явно заниженной ценою. Более того, нередко риэлторы выставляют фото объектов, к которым они не имеют никакого отношения. Поясню зачем они это делают. На это есть следующие причины.
1. Получить контактные данные человека который обладает (или надеяться в ближайшем будущем по ипотеке или вследствие продажи своего жилья) определенной суммой.
Риэлтор предлагает ему другие аналогичные объекты или немного дороже.
Это как в магазине: «Ой, только-только купили, но есть другой суперобъект, но он немного дороже, давайте посмотрим». И начинается танец с бубнами.
2. Получить данные продавца жилья и продать его объект. Значительная часть клиентов риэлторов составляют люди продающие свое жилье. Любой риэлтор заинтересован в том, чтобы получить такого клиента в свою базу. Это лучший вариант когда один и тот же клиент выступает и продавцом и покупателем.
Риэлтор удвоит свой заработок.
Если риэлтор узнает, что вы продаете свое жилье он обязательно предложит свои услуги. При этом будет настаивать на эксклюзивном договоре – то есть чтобы продажа шла исключительно через него. При этом обещаются вложения в рекламу, качественное фото и видео и т.д. Эксклюзив является определенной гарантией, что вы не уйдете от риэлтора в течение определенного времени. И важно, что при этом риэлтор получает возможность сбить цену вашего объекта, мотивируя тем, что цена выше рынка.
3. Сбить цену на другой объект. Это отличный трюк. Его суть проста.
Риэлтор показывает объект десяткам якобы потенциальным покупателям, который им изначально не подходит и паре реальным.
Желательно в присутствии продавца. И продавец видит, что люди реально ничего не предлагает в конце концов снижает цену. Иногда значительно. Этот трюк я опишу подробнее, в деталях, в одном из следующих постов.
Подписывайтесь, ставьте лайки, задавайте вопросы в комментах. Хакнем систему вместе!

На Юге России жилья сдают больше, а продают меньше. Прогноз на 2020 год

Региональные управления статистики обновили данные по сдаче готового жилья в эксплуатацию. Статистика получается интересная, если ее сопоставлять с количеством продаж квартир в новостройках, которые можно отследить по количеству зарегистрированных договоров долевого участия (включая эскроу счета).

Информация будет интересна и тем, кто собирается переезжать на юг, и тем, кто следит за рынком недвижимости Юга России. Я взял три ключевых региона Юга России. Краснодарский край, Ростовскую область и Ставропольский край.

Collapse )

Почему многие россияне не хотят жить в собственном доме

Российская мечта, в отличие от американской, так и не формализовалась. У нас свои представления о прекрасном, в т.ч., то что касается жилья. Казалось бы, большинство россиян либо мечтают о собственном доме, либо воплотили в реальность свою мечту. Однако в реальности огромное количество россиян не хотят жить в собственном доме с земельными участками, даже в тех регионах, где собственный дом – это традиционное решение жилищного вопроса. В этом я убедился будучи директором по маркетингу группы компаний, строящей жилье для жителей самого благоустроенного города России.

Компания осуществляла и осуществляет комплексную застройку большой территории, точнее строит город в городе примерно на 100 тысяч человек и представлены многоэтажки, дома частные, таунхаусы, флэтхаусы, дуплексы и т.п. Цена за квадратный метр у домов существенно ниже, но народ часто предпочитает покупать квартиры.

Тех, кто не хочет жить в собственном доме, я делю на 2 категории:

Противники недвижимого имущества.
Сторонники квартир.
Противников вложения средств в недвижимость становится все больше. В этом есть определенный смысл, поскольку инвестиции в недвижимость не столь выгодны. Эта категория вообще не жаждет ни с чем заморачиваться, а в доме своих заморочек может быть масса.

Причины, по которым россияне предпочитают квартиры домам:
1. Собственный негативный опыт проживания в частном доме. Например, в деревне, где не было дорог и газа.

2. Отсутствие опыта проживания в частном доме. Страх того, что будет много проблем.

3. Удаленность частного дома от инфраструктуры: детских садов, школ, торговых центров, маршрутов общественного транспорта. Зачастую доступные частные дома находятся вне развитой инфраструктуры, что снижает качество жизни.

4. Некачественное строительство домов, вызывающие впоследствии огромное количество проблем: от плесени до протекающей крыши.

5. Отсутствие современных коммуникаций, включая оптоволоконный интернет, газ, центральную канализацию.

6. Плохие улицы и дороги. Отсутствие качественного освещения, асфальтового покрытия дорог, ведущей к частному дому.

7. Необходимость регулярной физической работы по дому и по участку. В частном доме всегда что-нибудь надо делать.

8. Жизнь вне социума. Как ни странно, для многих людей важно быть окруженными людьми, активно общаться с соседями, смотреть на шумную улицу и т.п.

Как мы видим, большинство причин с развитием общества могут быть вполне устранены (инфраструктура, коммуникации, дороги и т.п.), останутся только психологические. Точнее уже сейчас можно приобрести дома с участками по доступным ценам в районах с развитой инфраструктурой, либо неподалеку от них.

В настоящее врем лично я проживаю в доме с земельным участком (15 соток) и не хотел бы снова жить в квартире. А вы живете в частном доме или квартире? Хотели бы жить в своем доме с участком?

Был бы признателен вам за ответы в комментариях и отметки «нравится» к этому посту.

Хакнем систему вместе!

Почему резко выросли цены на жилье в Сочи и других городах побережья?

Полезно будет тем, кто собрался переехать на Юг или приобрести недвижимость на побережье Черного моря в Краснодарском крае. Цены на местную недвижимость стали расти неимоверно. И в ряде городов рост продолжится. Рост цен весьма значительный. Портал «Домофонд» приводит следующие данные.

Анапа
Средняя цена 72 707 ₽ за м²

Рост по сравнению с прошлым месяцем +13.77%

Новороссийск
Средняя цена 66 080 ₽ за м²

Рост по сравнению с прошлым месяцем +10.61%

Сочи
Средняя цена 122 317 ₽ за м²

Рост по сравнению с прошлым месяцем +11.03%

Почему цены на черноморском побережье Краснодарского края так выросли и почему именно в Анапе самые быстрые темпы роста?
Причин для роста четыре. Первая – эскроу-счета. Это новая схема финансирования строительства с привлечением средств населения. Теперь идет все через банки и застройщик не получает средства дольщиков, а получает кредит в банке. Деньги дольщиков аккумулируются на банковских счетах до сдачи объекта. Соответственно стоимость кредитных средств закладывается в цену жилья.

Вторая причина – в Краснодарском крае наводится порядок в коммуникациях, т.е. подключения воды, газа, света, канализации к объектам. На практике это означает увеличение стоимости подключения коммуникаций. И опять все в цену.

Третья причина – недостаток земли. Опять же наводят порядок, на побережье очень много случаев строительства с нарушением законодательства. Сначала строили, потом узаканивали. Теперь начали наводить порядок и оказалось, что земли для законного строительства не хватает.

Четвертая причина – рост кадастровой стоимости земли и недвижимости, с который выплачивается налог на имущество. Причем резкий. Об этом я подробнее уже писал.

Почему именно в Анапе такой рост цен на квартиры? Все отчасти связано с причинами, указанными выше. Пока земля еще есть, ее кадастровая стоимость гораздо ниже и есть возможность подключения коммуникаций. Рост цен в Анапе будет продолжаться.

Высокие цены уже приводят к тому, что значительная часть квартир в сданных домах на Побережье еще не нашла своих покупателей. Не повышать цену застройщики просто не могут.

Но тут есть и хороший момент. При нехватке средств застройщики периодически проводят акции и продают квартиры с хорошими скидками. Но для того, чтобы поймать такое предложение необходимо постоянно мониторить рынок или пользоваться услугами местных проверенных риэлторов.

Берегите себя и свои деньги!

Подписывайтесь на мой канал.

Хакнем систему вместе!

На Юге России квартирам предпочитают дома с земельными участками. Статистика

Недавно на Дзене прочитал статью, что люди все больше отказываются идеи строительства или покупки частного дома в пользу квартиры. Не знаю как в целом по России, но на Юге России это не так. И чем южнее, тем больше предпочитают частные дома.

Берем официальную статистику, то бишь данные Росстата по регионам. И что мы видим.

Данные ввода жилья январь – октябрь 2019 года

Ставропольский край
Всего сдано 818 тысяч квадратных метров, из них 504 индивидуальное строительство, т.е. дома с земельными участками.

Кабардино-Балкария
Всего: 311 тысяч квадратных метров, из них 246 индивидуальное строительство, т.е. дома с земельными участками.

Карачаево-Черкесия
Всего: 117 тысяч квадратных метров, из них 97 индивидуальное строительство, т.е. дома с земельными участками.

Ингушетия
Всего: 182 тысяч квадратных метров, из них 91 индивидуальное строительство, т.е. дома с земельными участками.

В Краснодарском крае ситуация отличается, там более востребованы квартиры, что объясняется большим притоком приезжих из других регионов России. Также привожу данные Росстата, но уже с января по ноябрь 2019.

Всего: 3 666 тысяч квадратных метров, из них 1693 тысяч квадратных метров приходится на индивидуальное строительство, т.е. дома с земельными участками.

Как видим предпочтения южан стабильны – в молодости квартира, в зрелом возрасте частный дом. Именно поэтому цены на дома с земельными участками на Юге России перегреты, а квартиры дешевле, чем во многих регионах России. Поэтому не стоит верить непроверенной информации. Тем более, что проверить можно самостоятельно, опираясь на официальные данные.

Поэтому и покупка дома более рациональна в инвестиционном плане. Предыдущая статья про таунхаусы в Ставрополе является тому подтверждением. Кто ни читал вкратце поясню – в 2015 году таунхаусы можно было приобрести за миллион рублей и меньше, а сейчас меньше двух миллионов и не подходи. Квартиры при этом не особо и подорожали.

Рынок недвижимости может рухнуть: ипотечный пузырь надувается

Центральный Банк России выпустил очередную аналитику, посвященную ипотеке, точнее доклад для общественных консультаций под названием «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования». Документ ценен своими фактическими данными.
Суть документа такова – он отражает текущую ситуацию на рынке ипотечного кредитования и содержит извечный русский вопрос «что делать дальше», поскольку реально обозначились реальные риски, которые вполне могут привести к системному кризису на рынке недвижимости.
Если дополнить данные в докладе дополнительной статистикой, то становится очевидным факт – в России надувается ипотечный пузырь. В связи с этим возможны вопросы: в каком случае и когда может лопнуть ипотечный пузырь, к каким последствиям для экономики и простых граждан это приведет и какие меры может и должно принять Правительство в России, чтобы изменить тренд. На них я отвечу. В этой статье отобразим первый вопрос
В каком случае и когда может лопнуть ипотечный пузырь в России
ЦБ приводит следующие данныеCollapse )

Что нужно знать о рынке недвижимости продавцу и покупателю жилья

Рынок недвижимости относится к большим рынкам по объему средств . И казалось бы, он должен быть изучен от «А» до «Я». Однако российские реалии таковы, что в действительности базовых вещей не понимают и не знают не только эпизодические участники рынка, т.е. граждане продающие либо покупающие жилье, но и профессионалы рынка, включая застройщиков, владельцев и руководителей строительных компаний, риэлторов и прочая прочая. Напомню, со строительными компаниями я пересекаюсь с 2002 года, а последним моим местом работы была должность директора по маркетингу группы компаний, которая занимается и строительством, занимая ведущие позиции на Юге России.
Непонимание базовых вещей ведет к критическим ошибкам, к неправильным прогнозам, неверному определению цены.
Это при том, что никакой китайской грамоты нет и все просто. Необходимы здравый смысл и критический подход.
Принципы рынка недвижимости в России
1. Рынок недвижимости – это рынок внутреннего продукта. Это ни нефть, ни металл, ни электроника. И кроме людей, живущих на данной территории, либо собирающихся здесь поселится, недвижимость ни кому не интересна.
2. Строительство в России не является индустрией высоких технологий. Отсутствие внедрения новых технологий не позволяет существенно снизить себестоимость. Именно поэтому в данном секторе не внедряются системы управления новые, новые подходы и т.п. и т.д. В России строительство часто сопряжено с коррупцией. Здесь трудно втретить прогрессивных людей. Отчасти поэтому трудно назвать комфортной среду, которую создают российские строители.
3. Спрос на жилье целиком и полностью зависит от доходов населения. Включая виды государственной поддержки.
Практические выводы.
Рынок недвижимости в России во многом зависит от действия российских властей. Вследствие неудачной экономической политики доходы населения падают уже пятый год подряд. Рынок удерживают новые виды помощи и снижение ставок по ипотеке.
Рынок находится в такой опасности, что 15 января президент России Владимир Путин в своем послании федеральному собранию уделит значительное внимание снижение доходов населения. Помимо строительства существует еще несколько емких рынков, основное содержание которых связано исключительно с внутренними продуктами. И если нет у населения денег, то рынки стоят.
В этом году мы увидим вброс денежной массы и снижение ставок по ипотеке. Новостройки будут продаваться по действующим ценам, а вот вторичное жилье в 2020 году немного просядет по цене.
Подписывайтесь на мой канал.
Хакнем систему вместе!

Реальная себестоимость жилья на Юге России. Вас удивит жадность застройщиков

Рынок недвижимости на Юге России, несмотря на меры государственной поддержки, продолжает ползти вниз. Золотые времена для застройщиков хоть ушли в прошлое, но большинство адекватных компаний живет неплохо Все дело в реальной себестоимости жилья. Именно себестоимости жилья на Юге России и будет посвящена эта статья.
Кто не является подписчиком моего канала и ничего не знает обо мне, сообщаю о своем роде деятельности – в последние лет 10 я занимался маркетингом, где было место и недвижимости. Я, представители моей команды, работали либо работают с крупнейшими застройщиками регион либо как штатные сотрудники, либо как исполнители. Сам я четыре года возглавлял маркетинг в одной из строительных компаний и даже небольшой период исполнял функции коммерческого директора. Это к тому, что о предмете имею реальное представление.
Рентабельность в строительстве важна и для покупателей – при небольшой маржинальности увеличиваются риски банкротства компании, а также невозможны значительные скидки.
Официально себестоимость деятельности «Строительство» складывается из нескольких статей. Collapse )