rex711 (rex711) wrote,
rex711
rex711

Инвестиции в недвижимость. Часть 9. Доверительное управление недвижимостью.

Такая услуга на Ставрополье. Строительная группа "Третий Рим" также управляет жилой недвижимостью, клионтов которые приобрели жилье "Гармонии"
Оригинал взят у way_rich в Инвестиции в недвижимость. Часть 9. Доверительное управление недвижимостью.
Если вы уже обзавелись собственностью, которая готова приносить Вам ежемесячный арендный доход, то перед вами встает вопрос о поиске арендаторов квартиры. Сдать квартиру самостоятельно возможно, но дело это хлопотное. Как вариант можно обратиться к риэлторам, которые помогут сдать Вашу квартиру. Но при этом сбор арендной платы, оплата коммунальных платежей и осмотр квартиры раз в квартал все равно остается Вашей работой. Если квартира в соседнем подъезде - проблем нет. А если в другом городе? Важно также - будете ли вы страховать квартиру, проводить в ней оценку дорогой мебели и т.д. Но и самое главное - уезжая из страны на некоторое время, например на ГОА, вы теряете контакт со своей собственностью. Если есть родственники, готовые прийти на помощь - отлично. А если их нет?



Зачем?

Когда речь заходит о доверительном управлении недвижимостью и, в частностью, квартирой у многих людей сразу же появляются негативные эмоции. "Как? Какой то неизвестный человек будет следить за моей (чаще всего оставшейся от бабушки и, значит, полученной задарма) квартирой, сдавать ее без меня, да и еще и за мои деньги? Да не в коем случае!" Но при этом, те же люди завтра же понесут заработанные на аренде деньги и вложат в ПИФЫ, где их капиталом по договору доверительного управления управляют те же незнакомые товарищи. И где же логика? ;) Вот так и получается - брокерские компании, вооружившись агрессивной рекламой, вбили за последние 10 лет в умы наших граждан, что управлять капиталом должны только они, и обычному человеку заниматься этим и некогда и хлопотно, а вот доверить свою недвижимость профессиональному управляющему, что бы вашу квартиру сдавали, вы гарантированно получали арендную плату, независимо от Вашего местоположения, ваша недвижимость была застрахована и находилась под постоянным присмотром - этого у нас не принято.

Цифры

По оценкам "экспертов" в Москве на текущий момент сдается от 140 до 160 тысяч квартир. Рынок аренды жилой недвижимости оценивается примерно в 1-1.5 млрд. долларов. Общая площадь сдаваемых квартир оценивается от 6 до 8 млн. кв.м. По мнению большинства экспертов, аренда жилой недвижимости сегодня недооценена. Например, если сегодня средняя двухкомнатная квартира стоит около 220 тыс. долл., то ее аренда стоит 950 долл. в месяц, а ипотека для нее обходится в среднем в 2100 долл. в месяц. При этом если ипотека по квартире стоит 2100 долл. США в месяц, то и аренда этой квартиры должна в идеале стоить столько же.

В США 90% желающих сдать свою квартиру в аренду обращаются в управляющую компанию. Стоимость их услуг составляет 10% от годового арендного контракта. В Германии можно найти компании, предоставляющие услуги по доверительному управлению от 5% годового арендного контракта. В рамках договора управляющая компания несет ответственность за сдачу квартиры в аренду, ищет арендаторов, а также следит за состоянием объекта". Кстати, от 300 до 500 тыс. наших граждан, которые приобрели жилье в Болгарии и других странах по умолчанию пользуются услугами управляющих компаний, даже если не сдают (!) свои квартиры в аренду в сезон. 

По данным столичных риелторов, в Москве в доверительное управление попадает не более 10% сдаваемых квартир. Но спрос на эту услугу будет расти. Арендаторы и собственники квартир уже оценили одно из главных преимуществ услуги, а именно отсутствие прямых контактов между хозяевами и жильцами. Многим арендаторам гораздо приятнее общаться с представителем компании, чем с самим хозяином. Дело тут том, что хозяева так трепетно относятся к своей квартире, что чересчур часто в нее наведываются, нарушая покой и ограничивая свободу действий арендатора. А сотрудник компании себе этого не позволит.

Проблем на пути развития подобной услуги на нашем рынке много. Первая, и самая важная проблема - менталитет наших граждан, недоверие к малому бизнесу и государству. Вторая проблема - нежелание граждан платить налоги. Именно поэтому 95% квартир в России сдаются в "темную". Третья проблема - отсутствие реальных ясных предложений по доверительному управлению собственностью. В основном подобной услугой занимаются агенства недвижимости и частные риэлторы, но они то получают основной свой доход от комиссии после сдачи квартир в аренду, а не от упрравления Вашей собственностью.

Реальность

Я провел свой небольшой эксперимент и обзвонил несколько агентств недвижимости с вопросом предоставления мне подобной услуги. 

Исходные данные:

Квартиры:
1. Большая декабрьская 8, Большая декабрьская 10 (1905 года).
2. Однокомнатные, обычный ремонт (под евро, мебель - икея).
3. Одна квартира сдана, арендатор порядочный, с ним заключен самописный договор. Деньги платит налом.
4. Во второй квартире на текущий момент проживаю я с семьей, ориентировочно подтверждение командировки планируется в начале следующей недели, после этого квартиру можно будет показывать потенциальным клиентам, но, к сожалению, не ранее этого срока по семейным обстоятельствам.

Мне необходимо:

1. Получать от арендаторов (старых и новых) деньги за аренду и пересылать на мой счет в банке по оговоренному графику.
2. Сдавать квартиру в мое отсутствие в случае выезда арендаторов, на сдачу квартиру в период действия договора риэлтор получает эксклюзивное право.
3. Раз в месяц отправлять мне отчет о состоянии квартиры на емаил - все нормально, арендаторы прежние, ничего не происходит страшного. В случае возникновения проблем (заливы, пожар, проводка, сломался телевизор, арендатор просит разрешения завести собаку и и т.д.) сообщать по емаил или скайп и т.д.
4. Было бы плюсом - помочь в составлении справки 3-НДФЛ. За обе квартиры я планирую платить налог как ФЛ.
5. Было бы огромным плюсом - гарантировать поступление денег на мой счет по графику, даже в случае проблем с арендатором.
6. Страховка квартиры от пожара, потопа на сумму до 100000 т.р.

Мною были опрошены шесть агентств и частных риэлторов. Из них ни одно агенство не предоставило мне договор доверительного управления. Ни одно агенство не объяснило мне, как четко называется такая услуга. Только в одном из шести агентств мне назвали точную стоимость такой услуги, причем в нее входили только аренда, сбор платы, оплата коммуналки. Стоимость этих трех составляющих оценили в 8% от стоимости годового арендного договора. Некоторые агенты после вопроса выслать мне договор ДУ брали паузу и больше не звонили. 

Покопавшись по интернету я нашел возможность предоставления подобных услуг у трех (!) компаний. Одна их них, которую называть не буду, предоставляет возможность выбрать из трех пакетов услуг ДУ - базовый, средний, полный. Стоимость пакетов варьируется от 20 до 70% стоимости арендного договора в год. Они ох*ели.

Итог
Итак, выводы. Если вы частный инвестор в недвижимость, то приобрести объекты - это только пол дела. Сдать и управлять ими Вам в нашей косолапой стране никто не поможет. 


Subscribe
promo rex711 july 15, 10:58 52
Buy for 30 tokens
Давно мы ничего не разыгрывали. Аж две недели. Теперь сыграем по-крупному. Итак разыгрываются 30 сертификатов на приобретение бытовой техники и ... квартира в "Гармонии" - одном из лучших районов Большого Ставрополя,который неоднократно признавался самым благоустроенным городом России. Что надо…
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments